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갭투자 계산

매매가와 전세가 차이로 실투자금·예상 차익·역전세 위험을 계산

전세를 끼고 집을 살 때 실제로 들어가는 돈과, 가정한 가격 변동에 따른 세전 차익을 계산합니다. 전세가가 떨어질 때 돌려줘야 할 돈도 함께 점검합니다.

값 입력

예: 3 또는 -2. 가정값이며 예측이 아닙니다.

계산 결과

갭 (매매가 − 전세금)100,000,000원
실투자금 (갭 + 부대비용)108,000,000원
예상 매도가530,450,000원
세전 예상 차익15,450,000원
실투자금 대비 수익률14.31%
연환산 수익률6.91%
전세가 10% 하락 시 돌려줄 차액40,000,000원
전세가율80%
양도소득세는 빼고 계산했습니다. 가격 변동률은 가정값이라 실제 결과를 보장하지 않습니다. 만기에 새 세입자를 구하지 못하면 보증금 전액을 돌려줘야 합니다.
참고용 추정치입니다. 실제 신고·납부 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요.

1계산 방법

  • 매매가에서 전세보증금을 뺀 갭에 취득세·중개보수 같은 부대비용을 더해 실투자금을 구합니다.
  • 매매가에 (1 + 연 변동률)을 보유 연수만큼 곱해 예상 매도가를 구하고, 매입가·부대비용·보유비용·매도 비용을 뺍니다.
  • 역전세 점검은 만기 때 전세가가 가정한 비율만큼 내려가면 새 보증금과의 차액을 집주인이 채워야 한다고 보고 계산합니다.

2결과 읽는 법

  • 수익률은 실투자금 대비 비율이라 갭이 작을수록 크게 움직입니다. 손실도 같은 비율로 커집니다.
  • 연환산 수익률은 보유 기간 동안의 수익률을 1년 단위 복리로 바꾼 값입니다.
  • 돌려줄 차액만큼의 현금이나 대출 여력이 없으면 보증금 반환이 늦어질 수 있습니다.

3알아두면 좋은 점

  • 전세가율이 높을수록 갭은 작아지지만 전세가가 조금만 떨어져도 반환 부담이 커집니다.
  • 보유 주택 수가 늘면 취득세·종부세·양도세가 무거워질 수 있습니다. 세금은 따로 계산하세요.
  • 세입자의 보증보험 가입 요건(전세가율 등)을 충족하지 못하면 다음 세입자를 구하기 어려울 수 있습니다.
  • 가격 변동률을 0이나 음수로도 넣어 최악의 경우를 확인하세요.

4자주 묻는 질문

양도소득세는 왜 빠졌나요?
보유 주택 수, 보유 기간, 지역에 따라 크게 달라서입니다. 양도소득세 계산에서 따로 확인하세요.
전세보증금에 이자 비용은 없나요?
보증금은 이자가 없는 부채로 보지만 만기에 돌려줘야 하는 돈입니다. 반환 계획을 세워 두세요.
수익률이 음수로 나옵니다.
가정한 가격 상승이 부대비용과 보유비용을 넘지 못하면 손실입니다.

5이런 경우가 있었습니다

오르는 경우만 계산한 경우

자동차 정비소를 운영하는 표재민 씨는 전세가율이 높은 집을 적은 돈으로 샀습니다. 오를 경우만 계산해 두었는데, 2년 뒤 주변 입주 물량이 몰려 전세가가 내려갔습니다. 새 세입자와의 차액을 마련하느라 신용대출을 받아야 했습니다.

떨어지는 경우도 넣어 본 경우

학원 강사 은지호 씨는 같은 동네 매물을 보며 전세가가 10% 떨어지는 경우의 차액부터 계산했습니다. 그만큼의 여유 자금이 없다는 것을 확인하고 매수를 미뤘습니다. 이듬해 그 단지에 역전세 소식이 들렸습니다.

투자 계산을 할 때, 당신은 떨어지는 경우도 숫자로 넣어 보나요?

위 두 이야기는 이해를 돕기 위해 가상으로 구성한 사례입니다. 실제 인물이나 사건과 무관합니다.

근거 · 주택임대차보호법(보증금 반환), 소득세법 제94조(양도소득, 별도 계산). 가격 변동률은 사용자 가정. 기준일 2026-09-26

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