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전세가율 계산

매매가 대비 전세보증금 비율과 선순위 채권을 더한 위험 비율, 보증 기준 여유를 계산

매매가 대비 전세보증금의 비율인 전세가율과, 선순위 채권까지 더한 비율을 계산합니다. 전세 계약 전에 보증금을 돌려받지 못할 위험을 가늠할 때 씁니다.

값 입력

계산 결과

전세가율75%
선순위 포함 비율87.5%
기준 비율까지 여유10,000,000원
보증금이 위험해지는 집값 하락률12.5% 이상 하락 시
매매가가 시세와 다르면 결과도 달라집니다. 등기부의 근저당 채권최고액, 다른 세입자의 선순위 보증금, 체납 세금을 모두 넣어야 실제 위험에 가깝습니다. 보증보험 가입 기준은 보증기관 공고를 확인하세요.
참고용 추정치입니다. 실제 신고·납부 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요.

1계산 방법

  • 전세가율은 전세보증금을 매매가로 나눈 뒤 100을 곱한 값입니다.
  • 선순위 포함 비율은 전세보증금에 근저당 채권최고액 등 나보다 먼저 변제받는 금액을 더해 매매가로 나눈 값입니다.
  • 비교 기준 비율에 매매가를 곱한 금액에서 보증금과 선순위 채권을 빼 여유 또는 초과액을 구하고, 집값이 몇 % 떨어지면 보증금이 위험해지는지 계산합니다.

2결과 읽는 법

  • 선순위 포함 비율이 높을수록 경매 등으로 넘어갔을 때 보증금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.
  • 집값 하락률은 매각 비용과 경매 낙찰가율을 반영하지 않은 단순 계산입니다. 실제 경매에서는 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아 여유를 더 두는 편이 좋습니다.
  • 기준 비율 초과로 나오면 전세보증보험 가입이 어려울 수 있으니 계약 전에 보증기관에 확인하세요.

3알아두면 좋은 점

  • 근저당은 실제 대출금이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액을 넣는 것이 보수적입니다.
  • 다가구주택은 먼저 들어온 다른 세입자의 보증금도 선순위가 될 수 있습니다. 확정일자 부여 현황을 확인하세요.
  • 집주인의 국세·지방세 체납은 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 계약 전에 납세증명서를 요청할 수 있습니다.

4자주 묻는 질문

전세가율이 몇 %면 위험한가요?
법으로 정한 기준은 없습니다. 선순위 채권까지 더한 비율과 보증보험 가입 가능 여부를 함께 보는 것이 좋습니다.
매매가는 어떤 값을 넣나요?
같은 단지 최근 실거래가나 공시가격을 넣습니다. 빌라처럼 시세가 불분명하면 공시가격 기준으로도 계산해 보세요.
보증보험 기준 비율이 바뀌었나요?
보증기관의 가입 기준은 제도 개편에 따라 바뀝니다. 가입하려는 상품의 현재 기준을 입력칸에 넣어 계산하세요.

5이런 경우가 있었습니다

전세가율만 본 경우

사회초년생 안다은 씨는 전세가율이 70%대라 안전하다는 말을 듣고 빌라 전세를 계약했습니다. 등기부의 근저당은 대출이 거의 갚아졌다는 집주인 말만 믿고 넘겼습니다. 집이 경매로 넘어가자 채권최고액이 먼저 배당되어 보증금 일부를 돌려받지 못했습니다.

선순위까지 더해 본 경우

연구소 인턴 채도윤 씨는 후보 집마다 등기부의 채권최고액을 더해 선순위 포함 비율을 계산했습니다. 비율이 높은 집은 보증보험 가입이 안 될 수 있다는 것을 확인하고 제외했고, 가입 가능한 집을 골라 계약 당일 보증보험을 신청했습니다.

당신의 보증금보다 먼저 돌려받는 돈이 얼마인지 알고 있나요?

위 두 이야기는 이해를 돕기 위해 가상으로 구성한 사례입니다. 실제 인물이나 사건과 무관합니다.

근거 · 주택임대차보호법 제3조의2(우선변제권), 민사집행법(배당 순위). 보증 가입 기준 비율은 보증기관 공고 기준(사용자 입력). 기준일 2026-09-26

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