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공매 수익 계산

공매 낙찰 후 되팔 때 이자·비용·세금을 뺀 순수익과 자기자본 수익률

온비드 공매로 낙찰받은 부동산을 되팔 때 이자와 비용, 세금을 뺀 순수익과 자기자본 수익률을 계산합니다. 입찰 전에 남는 돈이 있는지 확인할 때 씁니다.

값 입력

계산 결과

대출 이자 (기간 합계)6,300,000원
순수익28,700,000원
자기자본 (낙찰가 + 비용 − 대출)72,000,000원
자기자본 수익률39.86%
연 단순환산 수익률39.86%
공매는 경매와 달리 인도명령 제도가 없어 점유자가 나가지 않으면 명도소송이 필요할 수 있습니다. 그 비용과 기간을 비용·보유 기간에 반영하세요.
참고용 추정치입니다. 실제 신고·납부 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요.

1계산 방법

  • 대출 이자는 대출금 × 연 금리 × 보유 개월/12로 계산합니다.
  • 예상 매도가에서 낙찰가, 취득·명도·수리 비용, 매도 비용, 이자, 양도소득세를 빼 순수익을 구합니다.
  • 자기자본은 낙찰가와 비용 가운데 대출로 채우지 않은 금액이고, 순수익을 자기자본으로 나눠 수익률을 구합니다.

2결과 읽는 법

  • 연 단순환산 수익률은 보유 기간 수익률을 12개월 기준으로 비례 환산한 값입니다.
  • 대출 비중이 클수록 수익률이 크게 나오지만 손실도 같은 비율로 커집니다.
  • 양도소득세는 보유 기간이 짧으면 높은 세율이 적용될 수 있습니다. 토지·주택 양도세 계산으로 먼저 구해 넣으세요.

3알아두면 좋은 점

  • 공매 물건은 압류재산, 국유재산, 수탁재산 등 종류에 따라 대금 납부 방식과 조건이 다릅니다. 공고문을 확인하세요.
  • 공매는 현장 확인 없이 입찰하는 경우가 많아 수리비를 넉넉히 잡는 편이 안전합니다.
  • 명도소송 기간 동안의 이자도 보유 기간에 포함해 계산하세요.

4자주 묻는 질문

공매와 경매는 무엇이 다른가요?
경매는 법원이 민사집행법에 따라, 공매는 한국자산관리공사가 국세징수법 등에 따라 진행합니다. 공매는 온비드에서 인터넷으로 입찰합니다.
공매도 취득세를 내나요?
냅니다. 매매와 같은 유상 취득으로 봅니다.
수익률이 음수입니다.
매도가가 모든 비용과 이자를 넘지 못한다는 뜻입니다. 낙찰가를 낮추거나 입찰하지 않는 편이 낫습니다.

5이런 경우가 있었습니다

명도 기간을 빼고 계산한 경우

꽃가게를 운영하는 여다인 씨는 공매로 상가를 싸게 낙찰받고 반년 안에 팔 생각이었습니다. 그런데 공매는 인도명령이 없어 점유자를 내보내는 데 소송이 필요했고, 1년 넘게 이자만 냈습니다. 결국 남긴 돈이 거의 없었습니다.

보유 기간을 길게 잡은 경우

전기기사 제민혁 씨는 같은 물건을 보며 명도소송까지 가는 경우를 가정해 보유 기간을 두 배로 늘려 계산했습니다. 그래도 수익이 남는 가격을 입찰가 상한으로 정했고, 그보다 높게 쓴 사람에게 낙찰이 넘어가도 아쉬워하지 않았습니다.

수익을 계산할 때, 당신은 일이 늦어지는 경우의 비용도 넣어 보나요?

위 두 이야기는 이해를 돕기 위해 가상으로 구성한 사례입니다. 실제 인물이나 사건과 무관합니다.

근거 · 국세징수법 제66조 이하(공매), 한국자산관리공사 온비드 공매 안내. 금리·세금·비용은 입력. 기준일 2026-09-26

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