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경매 낙찰가 계산

유찰 횟수별 최저매각가격·입찰보증금과 목표 수익 기준 입찰 상한가

감정가와 유찰 횟수로 이번 회차의 최저매각가격과 입찰보증금을 구하고, 시세와 비용·목표 차익으로 써도 되는 입찰가의 상한을 계산합니다. 입찰표를 쓰기 전에 가격 기준을 정할 때 씁니다.

값 입력

계산 결과

이번 회차 최저매각가격240,000,000원
입찰보증금 (최저가의 10%)24,000,000원
적정 입찰 상한가285,000,000원
감정가 대비 상한가95%
상한가와 최저가 비교최저가보다 45,000,000원 높게까지 쓸 수 있음
법원은 최저가를 천 원·만 원 단위로 정리해 공고하기도 합니다. 실제 최저가와 보증금은 매각물건명세서와 공고를 확인하세요.
참고용 추정치입니다. 실제 신고·납부 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요.

1계산 방법

  • 최저매각가격은 감정가에 (1 − 저감률)을 유찰 횟수만큼 곱합니다. 저감률은 법원마다 20% 또는 30% 등으로 다릅니다.
  • 입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다. 입찰가가 아니라 최저가 기준이라는 점에 주의하세요.
  • 적정 입찰 상한가는 시세에서 부대비용과 목표 차익을 뺀 금액입니다. 이보다 높게 쓰면 목표 차익을 남기기 어렵습니다.

2결과 읽는 법

  • 상한가가 최저가보다 낮으면 이번 회차는 목표를 맞추기 어렵습니다. 한 번 더 유찰되기를 기다릴지 판단할 근거가 됩니다.
  • 감정가 대비 상한가 비율은 낙찰가율과 비교할 때 참고합니다.
  • 보증금이 모자라면 입찰이 무효가 됩니다. 보증금은 수표 한 장으로 준비하는 경우가 많습니다.

3알아두면 좋은 점

  • 인수해야 하는 권리(선순위 임차인 보증금 등)가 있으면 그 금액을 부대비용에 넣어야 합니다.
  • 재매각 사건은 보증금이 최저가의 20~30%로 높아지는 경우가 있습니다. 공고를 확인하세요.
  • 시세는 최근 실거래가로 확인하고, 매도까지 걸리는 기간의 이자 비용도 부대비용에 포함하세요.

4자주 묻는 질문

저감률은 어디서 확인하나요?
법원경매정보의 사건 공고와 해당 법원의 관행을 확인하세요. 같은 지역이라도 법원마다 다를 수 있습니다.
입찰가를 최저가와 같게 써도 되나요?
최저가 이상이면 유효합니다. 다만 경쟁자가 있으면 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰됩니다.
낙찰 뒤 잔금은 언제 내나요?
매각허가결정이 확정된 뒤 법원이 정한 대금지급기한까지 냅니다. 보통 한 달 안팎입니다.

5이런 경우가 있었습니다

분위기에 따라 입찰가를 올린 경우

인쇄소를 운영하는 명재훈 씨는 첫 경매 법정에서 입찰자가 많은 것을 보고 입찰표 금액을 즉석에서 높였습니다. 낙찰은 받았지만 명도비와 수리비를 더하니 시세와 거의 차이가 없었습니다. 1년 동안 이자만 내고 비슷한 가격에 되팔았습니다.

상한을 미리 적어 간 경우

공무원 시험을 준비하다 경매 공부를 시작한 사지아 씨는 시세와 비용을 넣어 계산한 상한가를 입찰 전날 수첩에 적어 두었습니다. 그 회차는 최저가가 상한보다 높아 입찰하지 않았고, 한 번 더 유찰된 뒤 상한 안에서 낙찰받았습니다.

경매 법정에 간다면, 당신의 입찰가 상한은 미리 정해져 있나요?

위 두 이야기는 이해를 돕기 위해 가상으로 구성한 사례입니다. 실제 인물이나 사건과 무관합니다.

근거 · 민사집행법 제97조·제119조(최저매각가격·새 매각), 민사집행규칙 제63조(매수신청보증 최저매각가격의 10분의 1). 저감률은 법원별 입력. 기준일 2026-09-26

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