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부담부증여 계산

채무를 함께 넘기는 부담부증여의 증여세와 양도소득세를 일반 증여와 비교

전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여에서 받는 사람의 증여세와 넘기는 사람의 양도소득세를 계산해 일반 증여와 비교합니다. 부동산 증여 방식을 고를 때 씁니다.

값 입력

계산 결과

증여세 과세표준250,000,000원
증여세 (받는 사람)38,800,000원
채무 부분 양도차익80,000,000원
양도소득 과세표준67,900,000원
양도소득세 (증여자, 지방세 포함)11,589,600원
부담부증여 세금 합계50,389,600원
일반 증여 시 증여세77,600,000원
차이27,210,400원 · 부담부증여가 적음
부담부증여는 받는 사람이 채무도 함께 갚아야 합니다. 가족 간 채무 인수는 실제 상환 능력과 상환 여부를 사후 관리받으며, 1세대1주택 비과세·다주택 중과는 반영하지 않았습니다.
참고용 추정치입니다. 실제 신고·납부 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요.

1계산 방법

  • 증여세는 재산 시가에서 넘기는 채무와 증여재산공제를 뺀 금액에 10~50% 세율을 적용하고 3% 신고세액공제를 뺍니다.
  • 채무 부분은 증여자가 판 것으로 보아, 시가와 취득가액의 차이를 채무 비율만큼 양도차익으로 잡습니다.
  • 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 빼고 6~45% 세율과 지방소득세를 적용합니다.

2결과 읽는 법

  • 합계가 일반 증여보다 적으면 세금 면에서는 부담부증여가 유리합니다.
  • 취득가액이 낮아 양도차익이 클수록 양도소득세가 늘어 유리함이 줄어듭니다.
  • 받는 사람이 떠안은 채무는 나중에 본인 돈으로 갚아야 하는 금액입니다.

3알아두면 좋은 점

  • 증여자가 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도소득세가 없거나 줄 수 있습니다.
  • 다주택자 중과 대상이면 양도소득세가 크게 늘 수 있으니 반드시 확인하세요.
  • 취득세는 채무 부분이 유상취득, 나머지가 증여취득으로 따로 계산됩니다.

4자주 묻는 질문

전세보증금도 채무인가요?
증여 재산에 담보된 임대보증금은 받는 사람이 인수하면 채무로 봅니다.
부모 자식 간에도 인정되나요?
인정되지만 채무 인수가 실제인지 확인받고, 이후 대출 상환을 누가 하는지 사후 관리를 받습니다.
장기보유특별공제율은 어떻게 넣나요?
일반 부동산은 3년 이상 보유 시 연 2%(최대 30%)입니다. 보유 연수에 맞춰 넣으세요.

5이런 경우가 있었습니다

양도소득세를 빼고 계산한 경우

은퇴한 노상철 씨는 전세를 낀 채 아들에게 아파트를 넘기면 증여세만 줄어든다고 생각했습니다. 다음 해 자신에게 양도소득세 신고 안내가 오고 나서야 채무 부분이 양도로 계산된다는 것을 알았습니다.

두 방식을 비교한 경우

상가를 가진 우미경 씨는 딸에게 넘기기 전에 일반 증여와 부담부증여의 세금을 나란히 계산했습니다. 취득가가 낮아 양도소득세가 크다는 것을 확인하고, 넘길 보증금 규모를 조정해 합계를 줄였습니다.

넘기려는 재산의 채무를 받는 사람이 정말 갚을 수 있나요?

위 두 이야기는 이해를 돕기 위해 가상으로 구성한 사례입니다. 실제 인물이나 사건과 무관합니다.

근거 · 상속세 및 증여세법 제26조·제47조·제53조·제69조, 소득세법 제55조·제88조·제95조·제103조, 소득세법 시행령 제159조 (기준일 2026-09-26)

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