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분양권 양도세 계산

분양권 프리미엄 차익에 보유기간별 70%·60% 세율을 적용한 양도세 추정

분양권을 팔 때 생긴 프리미엄 차익에 보유기간에 따른 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 60%)을 적용해 양도소득세를 추정합니다. 전매 시기를 정하거나 세후 남는 금액을 확인할 때 씁니다.

값 입력

계산 결과

보유기간만 0년 (1년 미만)
양도차익115,000,000원
과세표준 (기본공제 250만원 차감)112,500,000원
적용 세율70%
양도소득세78,750,000원
지방소득세7,875,000원
총 납부세액 (추정)86,625,000원
세후 남는 차익28,375,000원
예상 세액이며 확정 세액이 아닙니다. 분양권은 장기보유특별공제가 없습니다. 같은 해 다른 양도차익이 있으면 기본공제는 한 번만 받습니다. 다운계약 등 실거래가와 다른 신고는 비과세·감면 배제와 가산세 대상입니다.
참고용 추정치입니다. 실제 신고·납부 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요.

1계산 방법

  • 분양권 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 뺀 값입니다. 납입한 계약금·중도금은 양쪽에 같이 들어가므로 매도 프리미엄에서 매수 프리미엄과 필요경비를 빼면 같은 결과입니다.
  • 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 단일세율을 적용합니다. 분양권은 누진세율이나 장기보유특별공제를 쓰지 않습니다.
  • 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 세율을 곱하고 지방소득세 10%를 더합니다.

2결과 읽는 법

  • 세후 남는 차익은 프리미엄 차익에서 세금만 뺀 값입니다. 중도금 대출 이자 등은 필요경비로 인정되지 않는 경우가 많습니다.
  • 보유기간은 만 1년이 되는 날을 기준으로 세율이 바뀝니다. 날짜를 하루 바꿔 넣어 보면 차이를 알 수 있습니다.
  • 1년을 넘겨도 세율이 60%로 높기 때문에 분양권 상태보다 입주 후 주택으로 보유하는 것이 유리한지 따로 따져 보세요.

3알아두면 좋은 점

  • 전매제한 기간 중에는 분양권을 팔 수 없습니다. 모집공고의 전매제한 기간을 먼저 확인하세요.
  • 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대 주택 수에 포함되어 다른 주택의 비과세·중과 판단에 영향을 줍니다.
  • 양도소득세 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 해야 합니다.

4자주 묻는 질문

분양권도 1세대 1주택 비과세가 되나요?
분양권 자체는 주택이 아니어서 1세대 1주택 비과세 대상이 아닙니다.
매수자가 양도세를 대신 내 주기로 했으면요?
매수자가 부담한 양도세도 양도가액에 더해져 세금이 다시 늘어납니다. 계약 전에 세무 상담을 받으세요.
부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
양도차익이 두 사람에게 나뉘고 기본공제도 각각 받지만, 분양권은 단일세율이라 누진세율 분산 효과는 없습니다.

5이런 경우가 있었습니다

누진세율로 착각한 경우

헬스 트레이너 표나은 씨는 분양권 프리미엄에도 일반 소득처럼 구간별 세율이 붙는다고 생각하고 세금을 적게 잡았습니다. 신고할 때 1년 미만 보유라 70% 단일세율이라는 것을 알았고, 기대했던 차익의 상당 부분이 세금으로 나갔습니다.

1년 되는 날을 확인한 경우

항공사 승무원 연지아 씨는 매수 제안을 받자 취득일부터 1년이 되는 날을 먼저 계산했습니다. 몇 주만 기다리면 세율이 70%에서 60%로 낮아진다는 것을 알고 잔금일을 그 뒤로 잡아 달라고 협의했습니다.

분양권을 팔 때, 당신은 보유한 지 1년이 되는 날을 알고 있나요?

위 두 이야기는 이해를 돕기 위해 가상으로 구성한 사례입니다. 실제 인물이나 사건과 무관합니다.

근거 · 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목, 제95조 제2항, 제103조, 제104조 제1항 제1호 단서(2021-06-01 이후 양도분), 제105조(예정신고). 기준일 2026-09-26

적용된 세율·기준값 확인 →