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다주택자 양도세 계산

조정대상지역 다주택 중과 가산세율과 장기보유특별공제 배제를 반영한 양도세 추정

여러 채를 가진 1세대가 조정대상지역 주택을 팔 때 붙는 중과 가산세율과 장기보유특별공제 배제를 반영해 양도소득세를 추정합니다. 매도 순서나 시기를 정하기 전에 중과가 없을 때와 비교해 볼 때 씁니다.

값 입력

계산 결과

보유기간만 7년
양도차익280,000,000원
장기보유특별공제배제 (중과 대상)
과세표준277,500,000원
적용 세율기본세율 + 20%p 중과
양도소득세141,010,000원
지방소득세14,101,000원
총 납부세액 (추정)155,111,000원
중과가 없을 때 총세액 (비교)77,675,400원
예상 세액이며 확정 세액이 아닙니다. 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택 중과가 다시 적용되고 있으며, 2027~2028년 한시 완화안은 국회 심의 중입니다(2026-09-26 기준). 수도권·광역시 밖 공시가격 3억원 이하 주택, 장기임대주택 등 중과 제외 주택과 1세대 1주택·일시적 2주택 비과세는 반영하지 않았습니다.
참고용 추정치입니다. 실제 신고·납부 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요.

1계산 방법

  • 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지 만 연수로 셉니다.
  • 조정대상지역 주택이면 장기보유특별공제를 빼지 않고, 기본세율(6~45%)에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p를 더합니다. 조정대상지역이 아니면 3년 이상 보유 시 연 2%(최대 30%)를 공제하고 기본세율을 씁니다.
  • 보유 2년 미만이면 단기세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)과 중과세액 가운데 큰 쪽을 적용하고, 기본공제 250만원을 뺀 뒤 지방소득세 10%를 더합니다.

2결과 읽는 법

  • 중과가 없을 때 총세액과 비교하면 중과로 늘어나는 부담을 바로 볼 수 있습니다.
  • 가산세율 칸은 법이 바뀌면 고쳐 넣을 수 있도록 열어 두었습니다. 2027~2028년 한시 완화안이 확정되면 확정된 세율로 바꿔 계산하세요.
  • 양도일은 보통 잔금일(또는 등기접수일 중 빠른 날)입니다. 날짜 하루로 보유 연수와 세율이 바뀔 수 있습니다.

3알아두면 좋은 점

  • 조정대상지역 여부는 양도일 기준입니다. 지정·해제 고시를 매도 직전에 다시 확인하세요.
  • 주택 수에는 조합원입주권과 2021년 이후 취득한 분양권도 들어갑니다.
  • 같은 해에 두 채를 팔면 양도차익을 합산해 누진세율이 올라갈 수 있어 해를 나눠 파는 방법을 검토할 수 있습니다.
  • 중과 제외 주택(지방 저가주택, 장기임대주택, 상속주택 등)에 해당하는지 세무 상담으로 확인하세요.

4자주 묻는 질문

다주택자 양도세 중과 유예는 끝났나요?
정부 발표에 따라 유예는 2026년 5월 9일에 종료되어 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용됩니다. 2027~2028년 한시 완화안은 2026년 9월 현재 국회 심의 중입니다.
중과 대상이면 장기보유특별공제를 전혀 못 받나요?
조정대상지역 주택을 중과세율로 양도하면 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다.
비조정지역 주택을 팔아도 중과되나요?
양도하는 주택이 조정대상지역에 있을 때 중과됩니다. 다른 보유 주택이 조정지역에 있어도 비조정지역 주택을 팔면 기본세율입니다.

5이런 경우가 있었습니다

유예가 계속될 거라 생각한 경우

인쇄소를 하는 왕보람 씨는 몇 년째 이어지던 중과 유예가 이번에도 연장될 거라 여기고 매도를 미뤘습니다. 잔금일이 유예 종료 뒤로 잡히면서 장기보유특별공제도 받지 못했습니다. 계약 전에 날짜를 맞춰 보지 않은 것이 가장 아쉬웠습니다.

어느 집을 먼저 팔지 비교한 경우

회사원 도하윤 씨는 두 채 가운데 어느 집을 먼저 팔지 정하기 전에 각각의 세액을 계산했습니다. 비조정지역 주택을 먼저 팔면 중과가 붙지 않는다는 것을 확인했고, 세무사와 상담해 매도 순서를 정했습니다.

집을 팔 때, 당신은 어떤 집을 먼저 팔지 세금으로 비교해 보았나요?

위 두 이야기는 이해를 돕기 위해 가상으로 구성한 사례입니다. 실제 인물이나 사건과 무관합니다.

근거 · 소득세법 제95조 제2항, 제103조, 제104조 제1항·제7항, 소득세법 시행령 제167조의3·제167조의10. 중과 유예 종료: 재정경제부 발표(2026-02-12, 대한민국 정책브리핑). 기준일 2026-09-26

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